Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?

© Alexander Solya

Grundsätzlich gilt: je mehr, desto besser!

Kann ich ohne Eigenkapital keine Immobilie finanzieren?

Doch, der Zinssatz ist dann aber höher und Ihre Bonität muss gut genug sein für eine Vollfinanzierung.

Schauen wir uns an, wie die Banken denken und welche Auswirkungen unterschiedliche Höhen beim Eigenkapital haben.

Wenn Sie als Kunde das Vertrauen eines Finanzierungsinstitutes gewinnen wollen, müssen Sie in zwei Punkten überzeugen:

1. Ihre Bonität muss gut genug sein, um nach Abzug von Kreditraten, Lebenshaltungskosten, Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie und ggf. anderen festen Zahlungsverpflichtungen (z.B. Unterhalt) die monatliche Rate für den Kredit zahlen zu können.

2. Der Kreditgeber muss eine für seine Vorstellungen ausreichend hohe Sicherheit haben. Das ist in erster Linie eine Grundschuld auf die zu erwerbende Immobilie.

Reichen Ihre Einnahmen nicht, den Kredit zu bedienen, ist das Gespräch mit dem Berater schnell zu Ende. Hier ist es schwer das Blatt zu wenden, denn z.B. Bürgschaften von Dritten sind nicht beliebt und auch die Aussage: „Unsere Eltern unterstützen uns im Bedarfsfall“ ist für die Bank keine Sicherheit – was ist, wenn z.B. später ein Streit entsteht?

Bei den Sicherheiten hingegen gibt es Spielräume.

In erster Linie merken Sie an der Höhe des Zinssatzes, wie gut der Kreditgeber abgesichert ist. Die Bank ermittelt zunächst den sogenannten „Beleihungsauslauf“. Keine Sorge, da läuft nichts aus, vielmehr handelt es sich um das Verhältnis der Darlehenshöhe zum Wert der Immobilie. Man kann grob sagen, dass der Wert dem Kaufpreis entspricht. Kaufen Sie beispielsweise ein Haus für 400.000 Euro und benötigen 240.000 Euro Darlehen, dann spricht der Fachmann von 60% Beleihungsauslauf. Das ist zugleich der Idealfall für die Zinshöhe, denn bis 60% Beleihung erhalten Sie den Top-Zins. Natürlich muss der Kaufpreis in etwa dem tatsächlichen Wert des Objektes entsprechen.

Mit der Höhe der Beleihung steigt das Risiko der Bank und Sie nimmt Zuschläge. Die Stufen sind meist 70%, 80%, 90% und 100%. Die Kondition zwischen einer 60% und 100% - Beleihung kann bis zu einem ganzen Prozent schlechter ausfallen! Auch verlangen die Banken bei Beleihungen über 80% fast immer einen Tilgungssatz von mindestens 2 oder 3%. In Niedrigzinsphasen sollte man aber ohnehin mindestens 2% Tilgung vereinbaren, sonst zahlt man den Kredit über 50 Jahre lang ab.

Beleihungswerte können variieren

Kurz erwähnen möchte ich, dass nicht jede Bank den Beleihungswert gleich ermittelt. Manche machen vom Kaufpreis pauschal einen Sicherheitsabschlag von 10%. Andere ermitteln den Grundstückswert und die Baukosten anhand des umbauten Raumes. Es wird also ermittelt, wie viele Kubikmeter die Baumasse hat und dann wird mit einem Erfahrungswert (Baukosten je m³) multipliziert. Allein dadurch entstehen schon große Unterschiede beim Zins und der Laie kann gar nicht abschätzen, ob nicht eine andere Bank schon aufgrund anderer Bewertungskriterien deutlich billiger wäre.

Hat man wenig Eigenmittel, kann man der Bank Zusatzsicherheiten anbieten. Praktisch alle akzeptieren eine Grundschuld auf eine weitere Immobilie, sofern sie im ersten Rang steht, also keine weiteren Darlehen vorgehen. Haben die Eltern z.B. ein abbezahltes Haus, wird oft die Eintragung einer Grundschuld angeboten, wenn die Kinder wenig Eigenmittel haben.

Auch Wertpapierdepots, Lebens- oder Rentenversicherungen werden häufig akzeptiert, wenn auch mit Abschlägen. Unbeliebt hingegen sind Versicherungen mit Fonds, wohingegen reine Investmentfonds oft akzeptiert werden, wenn Sie nicht zu schwankungsfreudige Werte enthalten.

Unter welchen Bedingungen kann ich also eine Immobilie voll finanzieren?

Das Einkommen sollte hoch sein und es wird in jedem Fall genauer hinterfragt. Junge Akademiker mit gutem Einkommen sind als Beispiel eine Zielgruppe. Hat jedoch ein 45-jähriger kein Eigenkapital, aber ein hohes Einkommen, sollte er schlüssig darlegen können, warum. Sonst denkt sich der Kreditgeber, dass die Person über ihre Verhältnisse lebt und wird den Kredit wahrscheinlich verweigern. Logisch sind auch Fälle bei Vermietungen, hier kann oft Eigenkapital vorhanden sein, aber aus steuerlichen Gründen soll so wenig wie möglich eingesetzt werden.

Die Kaufnebenkosten zählen übrigens nicht zum Beleihungswert!

Das sind die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten, sowie ggf. die Maklergebühr. Diese Ausgaben sind weg und erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Es gibt zwar die Möglichkeit diese Kosten ebenfalls ganz oder zu einem Teil zu finanzieren, aber die Zinsen hierfür sind deutlich höher, sie liegen derzeit um die 6%. Zwei Banken haben sich auf diese Zielgruppe spezialisiert und manchmal kann es Sinn machen. Diese Darlehen kann man auch einsetzen, um die Beleihung zu verbessern. Reicht das Eigenkapital beispielsweise nur, um eine Beleihung von 82% zu erreichen und würde man bei 79% eine deutlich bessere Zinskondition bekommen, dann kann es nützlich sein, einen kleinen Betrag über eine andere Bank teurer zu finanzieren – man muss es aber durchrechnen.

Allein die vielen Variationsmöglichkeiten beim Eigenkapital zeigen, dass es wichtig ist, sich von einem unabhängigen Experten beraten zu lassen. Wer nicht ständig Immobilien kauft und finanziert, kann hier viele Fehler machen.